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  • 注册个人独资企业能节税吗?

    很多人咨询我们税点点,关于个人独资企业能否节税的难题,可以的,很明确的告诉你。

    为什么可以节税呢?

    首先个人独资之所以能核定征收是由于纳税人会计账目账簿不健全,资料残缺难以查账,或者一些其他原因难以确定纳税人的应纳税所得额,然后由主管税务机关针对其实际情况,核定一个应税所得率进行核定征收。

    现目前核定征收基本上都是按照10%的应税所得率核定的,而核定征收后也就不看企业的进项成本费用了,也就是说直接核定企业销售额的10%作为利润(应纳税所得额),然后再对照五级累进税率计征所得税,税率实际税率在0.5%-2.19%,增值税3%,附加税0.18%,综合税率5%左右即可完税。

    五级累进税率的计算方式是应纳税所得额低于3万以内的税率为5%,没有扣除数;在3万-9万之间的税率为10%,扣除数为1500;在9万-30万之间的税率为20%,扣除数为1.05万;在30万-50万之间的税率为30%,扣除数为4.05万;超过50万的税率为35%,扣除数为6.55万。如下所示:

    个人经营所得税(核定应税率10%):

    开票100万,应税率10%,税率20%,速算扣除数1.05万,个税100万/1.03*10%*20%-1.05万=8917.48元;

    开票200万,应税率10%,税率20%,速算扣除数1.05万,个税200万/1.03*10%*20%-1.05万=2.83万元;

    开票300万,应税率10%,税率20%,速算扣除数1.05万,个税300万/1.03*10%*20%-1.05万=4.78万元;

    开票400万,应税率10%,税率30%,速算扣除数4.05万,个税400万/1.03*10%*30%-4.05万=7.6万元;

    开票500万,应税率10%,税率30%,速算扣除数6.55万,个税500万/1.03*10%*30%-6.55万=8.01万元;

    增值税部分是固定税率3%,直接开票额计算即可,个人独资企业在增值税、附加税、个人所得税完税以后就可以直接公转私走账了,直接就是利润分配即可。


    2021-04-26 58
    最新的企业所得税筹划建议,跟你想的一样吗?

    2021年的企业所得税怎么进行税务筹划?最新的筹划方案有哪些?

    正常情况下,企业完全是可以通过企业的组织形式进行税务筹划,在企业所得税的税法合并后,之前的所得税独立计算依据不再适用,如此一来,企业可以用新规,合理的选择分支机构的组织形式进行有效地税务筹划。

    正常的组织形式有两种:子公司和分公司,而其中子公司是具备独立的法人资格,而分公司则不具备独立法人资格,需要总公司承担法律责任与义务。而在选组织时我们要考虑分支机构的盈亏,是否享受优惠政策等。

    常见模式一:

    使用优惠税率的分支机构盈利,选择子公司进行多带带纳税

    常见模式二:

    适用于非优惠税率的分支机构,选择分公司形式,弥补总公司或者其他分公司的亏损,此模式可以降低企业的办税成本,提高管理效率。

    常见模式三:

    适用非优惠税率的分支机构亏损,选择分公司形式,汇总纳税可以用其他分公司或总公司利润弥补亏损。

    常见模式四:

    适用优惠税率的分支机构亏损,要考虑分支机构扭亏的能力,若短期内可以扭亏宜采用子公司形式,不然则宜采用分公司形式,这与企业经营策划有紧密关联!

    税点点提醒大家:依法缴纳税费是每个纳税人的应尽义务,必须执行;税务筹划节税是每个纳税人的合法权利,不可放弃。

    大家可以与税点点联系核定征收。税务筹划、个人独资企业、个体工商户、灵活用工、自然人代开产品都可以选择,现在更能免费咨询,获取税务筹划方案。


    2021-04-26 100
    税务筹划案例一

    税务筹划案例回顾:

    深圳某建筑工程公司,一年不含税营业额为900万元,房屋、人工成本及各项费用共200万元可获取发票或其他有效凭证,部分成本费用发票无法取得,采用查账征收方式,将面临高额税负。


    税务筹划方案:

    这时可以将设计公司某部门剥离出来成立一家个人独资企业,团队独立核算,提供外包服务,一方面原企业可以解决合理费用支出缺失问题,另一方面个人独资企业B按照企业经营所得依法享受低税率纳税申报,税后所得自由支配,提高到手收入。


    筹划数据对比(税点点).png

    2021-04-25 63
    税务筹划案例二

    企业所得税税负问题年省109万

    企业税务筹划背景:四川某智能门窗商贸企业,利润300万,面临高额的企业所得税税负,想要调整组织架构,降低企业所得税,咨询如何节税业务更合规,管理上会更便捷。

    节税方案:我们建议企业成立一家一般纳税人个人独资企业作为采购中心,转移300万利润,因为企业需要筹划的利润比较大,成立一家个人独资企业管理更高效,同时还能降低税负。人独资企业个人所得税享受核定征收(五级累进制),那么个人独资企业的税收情况如下:行业收入=个独营业额=开票量。

    税务筹划数据对比:

    微信图片_20210305110224.png

    2021-04-25 60
    成本票不够,企业该如何税务筹划

    企业欠缺大量的成本票,这个时候很多企业都会去找成本发票,金额小的话就还好,但是面对几千万的成本欠缺,要去找成本发票这对于企业来说是非常困难的,还会存在极大的税务风险。尤其是在金税三期成功上线后,企业进行买卖发票的风险极大,所以企业买票的行为是不可取的。那么这样的话,企业就需要面临较大的税负压力,企业的利润也会越来越少。


    那么企业成本票欠缺,该如何利用降低企业税负压力呢?又如何合理合法的节税呢?

     

    企业可以利用税收优惠政策来降低企业的税负压力,企业该缴纳的税依法缴纳,只是合理利用税收优惠政策将企业的税负降低,最终达到一个节税的效果。

     

    税收优惠政策有很多,除了一些国家性的普惠性政策,是企业都能享受的外,还有很多地方性的税收优惠政策,因为国家出台的减税降费政策,也没有真正解决大多数企业的税负问题,仍然会有很多企业税负压力过大。企业都想多盈利多赚钱,地方政府就会出台很多地方性的税收优惠政策来帮助企业再一步降低企业的税负压力,鼓励企业扩大再生产经营。

     

    具体地方性税收优惠政策如下:

     

    1、有限公司(一般纳税人)

    2、个人独资企业核定征收政策

    3、个体户核定征收政策

    4、自然人代开政策

    5、税务局授权的灵活用工模式


    2021-04-25 64
    房地产企业税负重,尝试税务筹划一波
    时下,在我国房地产行业,开发商的税赋历来都算是较重的,因此许多大中型房产公司都是选用房地产业税务筹划这一方法来为公司节约税费,从而缓解公司纳税负担。那么,房地产行业的税务筹划到底有什么方法呢?


    事实上,房地产业税务筹划有许多方式,不一样的公司所采用的筹备方式会存有实际的区别。现阶段房地产开发商的关键经营方法,其包含:第一类是规模大、实力强,根据国土局挂牌交易;第二类是较为普遍的合作建房;第三类是回收一块儿农田来开展新项目开发设计,开发设计成儿童游乐园、高尔夫练习场、国际商城;第四类是收购公司或是公司股权转让。

    目前,在我国房地产业所必须缴纳的税费类型较多,包含土增、所得税这些。其中,土增的税费较为高,因而也导致了房地产业税负像沙袋绑腿的一样。这些年,在我国对于土增也适度发布了一连串政策优惠。这种政策优惠的可用状况关键有:经营者修建一般规范住房售卖的;由于国家基本建设必须依规征用土地,取回的房地产业;由于城乡规划,国家基本建设必须而拆迁,由经营者自主出让的原房地产业等,这种状况能够享有到土增相对的税收政策。因而,房地产开发商若愿意有效进行税务筹划,必须提早对制造行业内的最新消息税务总局现行政策开展深入分析和掌握。从而确保应用有关现行政策和政策法规法律法规,使房地产业税务筹划更为有效、合规地开展。

    房产公司税务筹划还可以采用某些比较广泛可用的方法来开展,这些方法可以实现:
    一、能够将企业的一部分业务招待费用转换成公司的业务流程宣传策划花费,由于公司的业务招待费用只可以扣减65%,而业务流程宣传策划花费确是能够百分之百抵税的。
    二、投资人分红与薪水、薪酬个人所得层面的筹备,房产公司能够将职工的各类褔利记入薪水中有效的抵税,那样还可以有效的减低税赋。
    三、房产公司捐助与本人捐助紧密结合开展筹备,由于公司服务性的捐助不超出年盈利的百分之十二全是能够所有扣减的,可是要记牢,公司捐助前必须要开展缴税剖析,以防由于捐助给公司产生较重的负担。

    现如今,伴随房地产开发商在运营发展趋势全过程中遭遇的经济发展压力持续扩大,许多房地产业公司都拥有税务筹划的急切要求。因为税收筹划是一项即严谨、又严肃的工作,所以建议房地产开发商要寻找技术专业税务筹划企业开展筹备授权委托,从而确保筹备工作的顺利实施和落地。

    本事务所业务:
    1、不受地域、行业、企业规模限制,面向全国,针对全行业;
    2、依据企业实际情况,订制专业、个性化的方案,合法降低企业和个人税负;
    3、为企业和个人提供一站式税务筹划方案落地服务;
    4、提供增值税、企业所得税以及个人所得税、解决税务疑难问题等服务。

    税点点提醒大家:依法缴纳税费是每个纳税人的应尽义务,必须执行;税务筹划节税是每个纳税人的合法权利,不可放弃。

    大家可以与税点点联系核定征收。税务筹划、个人独资企业、个体工商户、灵活用工、自然人代开产品都可以选择,现在更能免费咨询,获取税务筹划方案。


    2021-04-25 70
    纯干货|房地产行业税收筹划案例最详细,别错过

    什么是税务筹划?直接利用筹划法

    国家为了实现总体经济目标,从宏观上调控经济,引导资源流向,制定了许多的税收优惠政策。对于纳税人利用税收优惠政策进行筹划,国家是支持与鼓励的,因为纳税人对税收优惠政策利用的越多,越有利于国家特定政策目标的实现。因此,纳税人可以光明正大地利用优惠政策为自己企业的生产经营活动服务。


    地点流动筹划法

    纳税人可以根据需要,或者选择在优惠地区注册,或者将现时不太景气的生产转移到优惠地区,以充分享受税收优惠政策,减轻企业的税收负担,提高企业的经济效益。


    创造条件筹划法

    纳税人创造条件使自己符合税收优惠规定或者通过挂靠在某些能享受优惠待遇的企业或产业、行业,使自己符合优惠条件,从而享受优惠待遇。


    2


    项目基本情况



    已建项目

    嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩,总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡,二期占地面积为38034.1㎡。

    项目一期于2011年7月30日开工,,于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等,项目规划指标如下:

    (1)总建筑面积:169590平方米;

    (2)容积率:1.5

    (3)公建配套设施面积:2370.07平方米;

    (4)可售面积:113402.93平方米,其中:

    ①普通住宅面积 91588.8平方米

    ②非普通住宅面积    21814.13平方米

    ③停车场面积       55344.71平方米


    拟建项目

    蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明,在此不再累述。


    3


    项目筹划总体思路


    嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带,2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡,临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进,该年南*市整体供应量不足,2011年基本没有剩余存量,因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户,市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此,一期竣工当年,项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送,总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧,中间几乎没有断档期,成本又相比较高,筹划案极富挑战又极具代表性。


    蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划,一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议,有利于企业减少纳税成本,提高企业利润率,从而提高企业的市场竞争力,另一方面保证项目实施的可行性,提高资金利用率。


    从实际出发,通过不同的经营环节,顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去,更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手,针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。


    4


    具体筹划方案



    开发准备环节的税收筹划

    在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中,就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米,其中就地安置等面积偿还4000平方米,其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米,以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元,可售总面积50000平方米,其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。


    【分析】针对以上案例,提出以下两种契税缴纳方案:

    方案一:拆迁过程中,货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据,就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。

    回迁部分契税的计税依据为:4000平方米×7500元/平方米=3000万元

    拆迁户货币补偿:1000平方米×7500元/平方米=750万元

    全部契税计税依据为:3000万元+8000万元+750万元=11750万元


    方案二:拆迁过程中,货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据,就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

    即回迁部分契税的计税依据为:4000平方米×8000元/平方米=3200万元

    全部契税计税依据为:3200万元+8000万元+750万元=11950万元


    开发建设环节的税收筹划

    (一)融资方式的税务筹划

    嘉业公司的金域海棠项目中,对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析,该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元,开发成本为4亿万元,而利息支出为1680万元。


    【分析】

    方案一:据实扣除

    扣除额=(6700+40000)×5%+1680=4015万元

    方案二:定率扣除:

    扣除额=(6700+40000)×10%=4670万元


    【结论】就金域海棠项目而言,方案二的扣除额大于方案一,差额为655万元,因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二,那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。


    (二)建房方式的税务筹划

    嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块,其土地成本和开发成本合计为29000万元,评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法):


    【分析】

    方案一:自建自销

    嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售,依据税务规定,按照销售不动产税目征税,涉及土地增值税。

    销售收入(含增值税):50000万元

    销售收入(不含增值税):50000÷(1+5%)=47619万元

    销项税额:47619×5%=2381万元

    城建税及教育费附加:2381×(7%+3%+2%)=286万元

    印花税:50000×0.0005=25万元

    土地增值税:

    扣除项=29280×(1+10%+20%)+286=38350万元

    增值额=47619-38350=9269万元

    增值率=9269/38350=24%

    土地增值税:9269×30%=2780万元

    净收入:47619-29280-25-2780-286=15248万元


    方案二:代建

    嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房,土地转让价格按照评估价格为10000万元,土地成本为7280万元,进行土地使用权证的更名,涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书,工程所需全部建设资金均由绿地公司提供,同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料(价款约为1300万元),嘉业公司只负责工程的组织协调工作,建筑面积为90000平方米,按照每平米2500元收取代建服务费,共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税,不涉及土地增值税。

    该房地产公司转让该地块的损益如下:

    销售收入(含增值税):10000万元

    销售收入(不含增值税):10000÷(1+5%)=9524万元

    销项税额:9524 ×5%=476万元

    城建税及教育费附加:476×(7%+3%+2%)=57万元

    印花税:10000×0.0005=5 万元

    土地增值税:

    扣除项=7280×(1+10%)+57=8065万元

    增值额=9524-8065=1459万元

    增值率=1459/8065=18%

    土地增值税=1459×30%=438万元

    净收入:9524-7280-57-5-438=1744万元

    (该房地产公司代建服务损益如下:)

    代建收入(含增值税):22500万元

    代建收入(不含增值税):22500÷(1+5%)=21429万元

    代建增值税:21429×5%=1071万元

    代建城建税及教育费附加:1071×(7%+3%+2%)=129万元

    净收入:21429-129-6500=14800万元

    (该房地产公司两项业务合计净收入如下:)

    合计净收入:14800+1744=16544万元


    【结论】根据以上分析,就此项目来说方案二净收入更多,比方案一多296万元。因此方案二代建更好。


    (三)园林绿化的税务筹划

    金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般来说,园林绿化施工中,苗木费占比约为60%,因此合理估计该项目中的苗木费为464万元,其他费用为310万元。另外,嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装为主业,经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业,经营范围包括建筑安装。与甲公司、乙公司,丙公司均能取得增值税专用发票。


    【分析】

    方案一:合立安装法

    与甲公司签订园林绿化施工合同,同时附带苗木销售共计约774万元

    可抵扣进项税额=774÷(1+11%)×11%=76.7(万元)

    采购成本=774-76.7=697.3(万元)


    方案二:分立合同法

    与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元

    可抵扣进项税额=464÷(1+13%)×13%+100÷(1+11%)×11%=84.1(万元)

    采购成本=774-84.1=689.9(万元)


    方案三:分开订立法

    先在乙公司购买苗木464万元,再与甲公司签订100万元的施工合同

    可抵扣进项税额=464÷(1+13%)×13%+310÷(1+11%)×11%=84.1(万元)

    采购成本=774-84.1=689.9(万元)


    方案四:合立购买法

    与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程,总价款为774万元

    可抵扣进项税额=774÷(1+13%)×13%=89(万元)

    采购成本=774-89=685(万元)


    【结论】四个方案支付的总费用都是774万元,但是方案一的可抵扣进项税额要更少,方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时,房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好;同时,先从苗木销售公司购买苗木,再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。


    房产销售环节的税收筹划

    (一)销售定价的税收筹划

    嘉业•海棠湾的32#商品房,同行业房价为1700~2000万元之间,开发该商品房,支付的土地出让金为200万元,开发成本为900万元。


    【分析】

    除相关税金外的可扣除的项目金额为:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(万元)。

    方案一:公司要享受起征点优惠,又想获得最佳利润,则最高售价应为:1430×1.269=1814.67万元,此时增值额为287.9万元(1814.67/(1+5%)-1430-1814.67×0.571%)。


    方案二:公司要适当提高售价,则总房价至少要超过1934.79(1430×1.353)万,提价120.12万才会增加总收益,此时增值额为401.6(1934.79/(1+5%)-1430×100.725%-0.571%×120.12)万,应纳土地增值税为120.48(401.6×30%)万。


    【结论】当同行业的房价在1700~2000万元之间时,公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格,使自身的房价较低,增强竞争力,又能给公司带来较大的利润。当然,如果公司能以高于1934.79万元的价格出售该商品房的话,所获利润将会进一步增加。


    (二)房屋装修费用的税收筹划

    嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目,住宅小区容积率为1.5平方米,户型为两室一厅、三室两厅,建筑面积在90—140平方米,总建筑面积为10000平方米,其中地价及开发成本为9000万元,准予扣除的开发费用1000万元,扣除项目金额合计为1亿。企业直接销售毛坯房,销售均价为16000元每平方米。

    假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研,建议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米,将毛坯房装修后销售,定为方案二。


    【分析】

    方案一:出售毛坯房

    应纳税金及附加=16000×5%/(1+5%)×(7%+3%+2%)=91.43万

    增值额=16000/(1+5%)-9000×(1+20%)-1000-91.43=3346.67万

    增值率为34.47%

    应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元

    应纳企业所得税=(16000/(1+5%)-10000-91.43-1004.001)×25%=1035.67万

    净利润=16000/(1+5%)-(10000+91.43+1004.001+1035.67)=3107万

      

    方案二:出售精装房

    应纳税金及附加=19000×5%/(1+5%)×(7%+3%+2%)=108.57万

    增值额=19000/(1+5%)-12000×(1+20%)-1000-108.57=2586.67万

    增值率=19.46%

    (注:增值率未超过20%不交土地增值税)

    根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅,所以该公司免于缴纳土地增值税。

    应纳企业所得税=(19000/(1+5%)-13000-108.57)×25%=1246.67万元

    净利润=19000/(1+5%)-(13000+108.57+1246.67)=3740万元


    【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是1355.24万元,两种方案交纳税金总额相差775.861万元,扣除增加的装修成本后,企业采用方案二净利润增加633万元。我们通过对影响税额的因素进行分析,仅增加了部分房地产开发成本,却享受到税收优惠政策,免交了1004.001万元的土地增值税。



    售后清算环节的税收筹划

    (一)土地增值税清算的税收筹划

    (1)土地增值税核算方式的税收筹划

    嘉业•海湾有31栋和32栋两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售31栋房产取得收入300万元,允许扣除金额为200万元;销售32栋房产取得收入400万元,允许扣除项目金额为100万元。


    【方案一】分开核算时:

    31栋房产的增值率=(300-200)/200×100%=50%,适用税率30%;应纳土地增值税为:(300-200)×30%=30(万元);

    32栋房产的增值率=(400-100)/100×100%=300%,适用税率60%;应纳土地增值税为:(400-100)×60%-100×35%=145(万元);

    共缴纳土地增值税175万元。


    【方案二】合并核算时:

    两幢房产的收入总额为:300+400=700(万元);

    允许扣除的金额:200+100=300(万元);增值率为:(700-300)/300×100%=133.3%,适用税率50%;

    应纳土地增值税为:(700-300)×50%-300×15%=155(万元)。


    【分析】通过比较可以看出,合并核算对公司是有利的。从上例可以看出,由于两类房产增值率相差很大,只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售,并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算,一起申报纳税,就可以达到少缴税的目的。

    (2)土地增值税清算房屋类型的税收筹划

    以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例(见表一),采用分两类(即普通住宅和其他)对项目进行清算,企业应纳土地增值税1029万元,税负率0.98%(见表二);采用分三类(即普通住宅、非普通住宅和其他)对项目进行清算,应纳土地增值税2343万元,税负率2.28%(见表二),两者计算应缴土地增值税相差较多。若采用四分类,企业税负更重。


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    通过上述计算,可以看出,在此案例中,房地产企业进行土地清算时,对房屋类型采用分三类的方式,税负更轻,但是该结果仅限于此案例。



     后续管理环节的税收筹划

    (一)合同合并与分立的税收筹划

    嘉业房地产企业有未售完的闲置房产中共2.5万平方米,公司决定按照每平方米每月110元对外出租,该价格包含了物业管理费和水电费,假定每月从客户处收取的物业管理费和水电费合计为60万元,该企业的租金收入收取方式有两种方案可供选择。

    2021-04-23 117

    房产税如何税收筹划?这是我看过最好的案例分析

    房产税指的是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。

    随着国家逐渐加大对房产税的征管和稽查力度,房产税作为企业税收的一项重要支出,更需要对房产税进行科学筹划来降低企业赋税。


    # 房产税的计征方式 #


    从价计征 

    以房产余值为计税依据,即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。

    从租计征

    以房屋出租取得的租金收入为计税依据,税率为12%。


    #税收筹划#


    通常情况下,税收筹划主要思路是从价计征的要降低房产原值,从租计征的要尽量降低租金收入。根据测算比较两种方式税负的大小,利用税收优惠政策的同时根据实际情况选择税负低的计征方式,达到节税的目的。


    从价计征降低房产原值 


    房产指的是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产指的是有屋面和维护机构,可供人们在其中学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所,但独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、室外游泳池等,则不属于房产。若将不符合房产的建筑物在会计账簿中单独核算,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不缴纳房产税。


    #小案例#


    甲企业有一厂房,工程造价300万元,其中厂房建筑成本200万元,厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。


    方案一:将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=300×(1-30%)×1.2%=2.52万元。


    方案二:将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算,应纳房产税=(300-100)×(1-30%)×1.2=1.68万元。


    方案二节省支出0.84万元。


    从租计征降低租金收入


    企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。通常情况下,企业租赁除了房屋设施之外,还有办公家具、机器设备等附属设施等,但现行税法对这些设施并不征收房产税,若将这些设施与房屋一同缴纳房产税,就会增加企业的税负负担。


    #小案例#


    例:甲企业将其拥有的一写字楼对外出租,年租金200万元。


    方案一:双方签订房屋租赁合同,此时甲应缴房产税=200万×12%=24万元缴纳增值税=200×9%=18万元不考虑附加税费情况下共计支出42万元。


    方案二:年租金仍为200万元,但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆,签订两份租赁合同,一份为房屋租赁合同100万元,一份为附属设施租赁合同金额100万元。此时甲应缴纳房产税=100×12%=12万元应缴纳增值税=100×9%+100×13%=22万元,共计支出34万元。


    方案二节省支出8万元。


    避免两种方式同时计税,规避无效支出 


    租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。


    #小案例#


    例:甲企业将其名下一商铺出租给某培训机构,双方约定月租金20万元,但由于该培训机构需要重新装修,前3个月无法正常营业,现该培训机构要求给与3个月免租期。假设房产原值500万元,当地政府规定的扣除比例为30%。


    方案一:双方约定租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日,月租金20万元,前3个月免租金,租金共计20×9=180万元。2020年1-3月按照房产原值计税=500×(1-30%)×1.2%×3/12=1.05万元;4-12月按租金收入计税=180×12%=21.6万元。因此房产税共计1.05+21.6=22.65万元。


    方案二:租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日,月租金15万元,全年租金和方案一全年租金180万相等,此时房产税全部采用从租计征=180×12%=21.6万元。


    方案二节省支出1.05万元。


    改变业务,选择最优计征方式 


    通过改变业务模式,降低税负,选择最优的计征方式,为企业节省支出。


    #小案例#


    例:甲企业有一闲置库房,房产原值500万元,乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库,当地房产原值的扣除比例为30%。


    方案一:甲将该库房出租收取租赁费,年租金100万元

    应纳房产税=100×12%=12万元,应纳增值税=100×9%=9万元,不考虑其他税费共计支出21万元。


    方案二:配备保管人员将库房改为仓库,为客户提供仓储服务,收取仓储费,年仓储收入为100万元。

    应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元,应纳增值税=100×6%=6万元,不考虑其他税费共支出10.2万元。


    方案二节省支出10.8万元。


    利用免税政策及税收优惠 


    相关政策规定,房屋大修停用在半年以上的,经纳税人申请,税务机关审核,在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。


    #小妙招#


    房产税是以城镇中的房产为课税对象,可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村,如公司仓库等,这样就可以减少这笔费用。

     

    根据规定,对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上,或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的,应增加固定资产的计税基础。


    因此,我们在房产修理时,将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理费低于限额,这样每次修理费可以直接从损益中扣除,不须增加房产的计税基础,从而相应减少房产税税负。


    2021-04-23 71
    这才是专业的房地产税务筹划操作!

    房地产行业如何税务筹划?看税点点的操作

    【税收筹划思路】

    房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税,而土地增值税是超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高,因此,如果有可能分解房地产销售的价格,从而降低房地产的增值率,则房地产销售所承担的地增值税就可以大大降低。


    由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,因此,可以从简单装修上做文章,将其作为单独的业务独立核算,这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

    【税收筹划案例】

    某房地产公司出售一栋房屋,房屋不含增值税售价为1000万元,该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。据相关税法的规定,该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元,增值额为600万元。
    该房地产公司应该缴纳土地增值税、增值税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率:600÷400=150%。应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元)。
    请提出该企业的纳税筹划方案。如果进行纳税筹划,将该房屋的出售分为两个合同,第一个合同为房屋出售合同,不包括装修费用,房屋不含增值税出售价格为700万元,允许扣除的成本为300万元。
    第二个合同为房屋装修合同,装修费用不含增值税300万元,允许扣除的成本为100万元。则土地增值率:400÷300=133%。应缴纳土地增值税:400×50%—300×15%=155(万元)。
    经过纳税筹划,减轻企业土地增值税负担:240-155=85(万元)。

    【法律法规依据】
    (1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院1993年12月13日颁布,国务院令〔1993第138号)。
    (2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部1995年1月27日发布,财法〔19956号)。

    2021-04-23 115
    首发|做税筹,重风控,才能真正实现企业税负无忧!
    税收筹划是指在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规(税法及其他相关法律、法规)的前提下,通过对纳税主体(法人或自然人)的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排,以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。

    具体包括两方面的含义:
    一是在合法的前提下整体税负最轻;
    二是在规范的基础上涉税损失最少。
    然而,企业在税收筹划过程中因不遵从税法、对有关税收政策运用和执行不到位或整体利益把握不够存在税收筹划风险。今天,我们就来解析一下!
    税务筹划的风险主要表现在以下几点

      (一)法律层次低导致的风险
    从目前来看,我国现有的税收法律、法规涉及的税收可控因素有限,大量的筹划内容如财务与税收核算差异、税收优惠政策等,不少是以暂行条例、部门规章、甚至红头文件等形式出现,一定程度上缺乏统一性和严肃性。同时,企业依据这些规章、规范性文件等开展税收筹划,有可能因为对税法精神理解错误而导致筹划失败。

      (二)税收政策调整引起的风险
    随着我国市场经济的发展,国家的税收政策也在调整。因此,政府的税收政策具有不定期或相对较短的时效性。企业制定税收筹划方案从酝酿到设计再到落实、实施都需要一定的时间。如果税收筹划方案不能跟上国家最新的税收调整政策,那么其原定的筹划方案就可能由合法变为不合法,合理变得不合理。税收政策的时效性增加了企业税收筹划的难度,甚至可以使企业税收筹划的目标遭到失败。因此,税收政策的时效性将会带来企业税收筹划的风险。

      (三)脱离实际经营业务的风险
    税务筹划是一种合理合法的预先谋划行为,具有较强的计划性和前瞻性。实践证明,企业预期经济活动的变化对税收筹划的效益有较大的影响,有时还会直接导致税收筹划的失败。因为税收筹划的过程实际上就是对税收政策的差别进行选择的过程。但无论何种差别,均应建立在一定的前提和条件下,即企业日后的生产经营活动须符合所选税收政策要求的特殊性。

      (四)片面理解税收筹划导致的风险
    一些企业对税收筹划不重视,没有真正理解税收筹划的实质内涵,把税收筹划误解为单纯的少纳税,甚至采取违规手法开展“筹划”。如会计核算和财务管理混乱,会计信息严重失真,纳税信誉较差,违反税法偷税、抗税、骗税等。还有的企业筹划人员的财务会计、税收政策、企业管理、经济法律等方面的专业知识欠缺,统筹谋划、综合分析判断能力不强,也很难使税收筹划真正取得实效。
    怎样做到规避风险,实现税筹的效果?

    QQ截图20210421183251.png

    税收筹划日益受到重视,但是其风险性亦不可避免。因此,企业在进行税收筹划的过程中,应当充分认识到可能面临的风险,积极地采取有效的应对措施,预防和减少风险的发生,提高税收筹划的收益。
    1、首先是正确认识税务筹划,牢固树立风险意识,建立风险控制机制。这里可以参考《一套行之有效的财税风控体系是怎样的?》
    注意:我们税点点税务筹划的企业宗旨就是合理合法合规,让每个做节税的企业不存在涉税任何风险问题,合同流、资金流、货物流、票据流,四流合一,是硬性指标!
    我们税点点拥有先于“金税三期”的风险预警系统,业务/财务/商务三位一体风控监管流程,以及成熟的开票纳税管理系统,可以实现从源头上杜绝虚开发票的危险!
    2、其次是及时掌握税收法律变化,正确理解税收政策精神。
    纳税人进行税收筹划以合法为前提,必须具备必要的法律知识和财务知识,了解并熟练掌握税法规定。在进行税收筹划时,不仅要了解各种决策因适用已有法律的不同而产生的法律效果或安全程度,还必须注意税法的变动,适时调整税收筹划方案,使税收筹划不断适应新的税收政策要求,以达到预期效果。
    3、与税收执法机关及时沟通。
    由于在税收上的立场不同,政府和纳税人在税收筹划上存在着根本的利益冲突。税收筹划方案的制定和执行能否得到当地主管税务机关的认可是进行税收筹划的关键。因此,加强与当地税务机关的联系,取得税务机关的理解和支持,并及时获取税收政策变动的最新信息就显得至关重要。
    4、最后是实施有效税收筹划,控制与消除风险隐患。
    企业筹划的目的是减轻税收负担,但是税收负担的减轻是以企业整体收益增长为前提的。纳税最少并不一定利润最大,企业税收筹划要综合分析,结合自身业务,选择适合企业的最有方案,以利润不断增长、业务顺畅为前提。



    2021-04-22 41
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